Decisão do STJ valida celeridade na reintegração da posse de imóveis por credores fiduciários

Decisão do STJ valida celeridade na reintegração da posse de imóveis por credores fiduciários

A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Recurso Especial nº 2092980/PA representa um marco significativo na recuperação de créditos por instituições financeiras, especialmente em relação à consolidação de propriedade de bens imóveis alienados fiduciariamente. A Terceira Turma do STJ, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu que a ação de reintegração de posse de bem consolidado sob o procedimento da Lei n.º 9.514/97 não exige a prévia realização de leilões públicos. Este artigo explora os fundamentos dessa decisão e suas implicações para os credores fiduciários.

Caso concreto

No caso sub judice, a instituição financeira ajuizou uma ação de reintegração de posse contra o devedor fiduciante, após a retomada do bem imóvel através do procedimento de consolidação de propriedade. O Tribunal de Justiça do Pará (TJPA) havia julgado improcedente o pedido, exigindo a realização prévia de leilão público. A instituição financeira recorreu ao STJ, argumentando que a consolidação da propriedade, após decurso do prazo para purga da mora do devedor fiduciante, era suficiente para ingresso da ação de reintegração de posse do imóvel.

Fundamentos da decisão do STJ

Na decisão, a Ministra Nancy Andrighi abordou o procedimento esculpido na Lei n.º 9.514/1997 e a natureza da propriedade fiduciária. Neste aspecto, reforçou que esta é resolúvel e condicionada ao pagamento da dívida. Após o inadimplemento e a constituição em mora do devedor, e o conseguinte decurso do prazo para purga da mora, a propriedade plena é consolidada em favor do credor fiduciário, com a consequente averbação no registro de imóveis competente.

Com a consolidação da propriedade, o devedor passa a ocupar o imóvel de forma ilegítima, configurando esbulho possessório. Conforme a ministra relatora, “(…) ao inaugurar o procedimento para a retomada do bem com a consolidação da propriedade, resolve-se o contrato que fundamentava a posse direta do imóvel pelo devedor fiduciante, de modo que desaparece, se esvai, a causa ou o fundamento jurídico que justificava o exercício da posse direta”. Portanto, a partir da consolidação, o credor fiduciário tem o direito de reintegrar-se na posse do imóvel.

Ainda, discorreu que o artigo 30 da Lei n.º 9.514/1997 estabelece que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário é o único requisito para a ação de reintegração de posse, dispensando a prévia realização de leilões. Esse entendimento é reforçado pelo artigo 37-A da mesma lei, que prevê a incidência de taxa de ocupação desde a data da consolidação da propriedade em favor do credor, confirmando que a posse do devedor se torna ilegítima a partir desse momento.

A decisão também esclareceu que tanto o fiduciário quanto o adquirente do imóvel em leilão público possuem legitimidade para ajuizar a ação de reintegração de posse. A incidência da taxa de ocupação e a legitimidade para a ação de reintegração de posse são garantias adicionais de que o credor pode retomar o imóvel de maneira célere.

Conclusão e implicações para as Instituições Financeiras

A decisão proferida pelo STJ no REsp nº 2092980/PA, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, constitui um marco significativo para a consolidação de precedentes acerca da recuperação de crédito bancário e o direito imobiliário brasileiro. A clareza na dispensa de leilões prévios para a ação de reintegração de posse promove a eficiência e a segurança jurídica necessárias para o credor fiduciário na retomada do bem garantido por alienação fiduciária.

A interpretação do STJ torna a alienação fiduciária um mecanismo ainda mais atraente para as instituições financeiras, assegurando que o procedimento tratado na Lei n. 9.514/1997 cumpra sua função de fornecer celeridade no trâmite de liquidação do bem consolidado, protegendo as obrigações contratuais e contribuindo para um mercado imobiliário mais estável, além de garantir previsibilidade e segurança jurídica no mercado econômico financeiro.

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Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei. 

Art. 37-A. O fiduciante pagará ao credor fiduciário ou ao seu sucessor, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor de que trata o inciso VI do caput ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até a data em que este ou seu sucessor vier a ser imitido na posse do imóvel.

Joao Teixeira

Head de Inovação e Tecnologia